Quebra de contrato de aluguel: entenda como funciona

O contrato de aluguel é um acordo estabelecido entre as partes no qual uma cede a outra um bem móvel ou imóvel por tempo determinado. Além disso, o documento estabelece direitos e deveres para as duas partes. Ele prevê, inclusive, a multa por quebra de contrato de aluguel. Esta multa acontece quando uma das partes desiste dos termos antes do tempo previsto para o cumprimento do contrato.

O contrato de locação de imóveis rege-se pela lei do inquilinato, que estipula os termos legais que ele deve seguir. Entretanto, é possível adiantar que um contrato deste requer especificações das obrigações de cada uma das partes. Além disso, detalhes como valor do aluguel que deve ser pago, termos de reajuste e, claro, o valor da multa em caso de quebra do contrato de aluguel.

Para saber mais sobre como funciona um contrato de aluguel, seu encerramento e consequências advindas dele, continue lendo este artigo.

Como funciona o contrato de locação

O contrato de locação é o documento que formaliza a vontade de duas partes com relação à cessão e à utilização de um bem móvel ou imóvel. Por isso, para que não haja prejuízo para nenhuma das partes, tudo relacionado ao aluguel deve estar bem disposto no contrato.

Ou seja, o valor, o tempo estipulado para a duração, bem como os termos do pagamento da multa em caso de quebra de contrato de aluguel são fundamentais no documento.

Alguns detalhes como as condições de entrega e recebimento do bem, assim como quem deverá arcar com o que, também devem constar nele. Dessa forma, estabelece-se não apenas um período de cumprimento do contrato, como os termos que ele deve seguir para se manter vigente.

Como funciona a quebra de contrato de aluguel

A quebra do contrato de aluguel caracteriza-se pela desistência de uma das partes. Ou seja, uma das partes, ou ambas, manifestam o seu desejo de não prosseguir com o que esteja acordado.

Dessa forma, o contrato pode ser quebrado tanto pelo locatário, como pelo locador. E em algumas hipóteses, os dois podem desistir de prosseguir com ele e fazer uma rescisão amigável.

Em outros, o fim do contrato não possui um fim tão pacífico. Isso acontece, nos casos em que o proprietário requer o imóvel de volta e quem aluga concorda em sair, mas mediante uma alta indenização.

Neste caso, se não houver condições do proprietário pagar pelo valor que a outra parte solicita, ele não pode reaver o imóvel.

O que a lei do Inquilinato informa sobre a quebra de contrato

Quando há quebra do contrato de aluguel de imóvel, por vontade de quem aluga, a lei determina que ele pague multa ao locador em um valor proporcional ao restante do estipulado para a vigência do contrato.

Ou seja, mesmo encerrando o contrato, deve-se pagar por ele integralmente. Entretanto, quando o documento não estabelece um prazo, a multa é prevista com base em uma porcentagem do valor do aluguel.

Entretanto, caso o locador opte pela quebra do contrato de aluguel, isso apenas poderá acontecer em situações específicas. Isso porque a lei do inquilinato prevê que o imóvel é disponibilizado para o uso do locatário por tantos meses de aluguel quanto aqueles que o contrato estipular. Essa regra apenas pode ser quebrada em três hipóteses, quando:

• O proprietário do imóvel precisará dele para uso próprio.
• Quem alugar o imóvel infringir alguma regra contratual, ou cometer algum ato ilegal.
• A desocupação do imóvel for de comum acordo. Ou seja, tanto da vontade de quem aluga, como do dono do local.

Em todas as hipóteses anteriores, o proprietário tem direito a reaver o imóvel. Entretanto, com o encerramento do contrato por ele, o pagamento de uma indenização pode ser necessário.

Qual a multa aplicada e como calcular

A multa por quebra de contrato de aluguel varia em seu valor de acordo com aquilo que as partes estipularam entre si, no documento. Entretanto, em se tratando de contratos com o prazo estipulado para o cumprimento do contrato, a multa equivale ao valor do período que falta para o fim do contrato. Portanto, o cálculo da multa deverá ser feito considerando este período.

Ou seja, caso um contrato estabeleça o aluguel de um imóvel por 30 meses, com o valor de R$1.000,00 por mês, e o inquilino decida encerrá-lo no 24º mês, faltarão 6 meses para o cumprimento total do prazo. Dessa forma, multiplica-se o valor do aluguel pelos meses restantes: 1.000 x 6 = R$6.000,00. Portanto, no caso deste exemplo, o inquilino deverá pagar ao proprietário o montante de R$6.000,00

Vale ressaltar que este cálculo apenas é válido quando o prazo consta no contrato. Dessa forma, se as partes houverem estabelecido outra forma para calcular a multa, é ela que deve ser utilizada. Neste caso, ignora-se a forma de cálculo apresentada aqui.

Existe a possibilidade da isenção da multa por quebra de contrato?

Seria arbitrário estabelecer um acordo que não houvesse multa para quebra de contrato. Isso porque, muitas vezes, ela independe das partes. E nesses casos, não há como penalizar ninguém pelo rompimento daquilo que foi estabelecido. Portanto, saiba aqui algumas das hipóteses nas quais a multa não deve se aplicar diante da desistência de prosseguir com o contrato:

• Diante da ocorrência de caso fortuito ou motivos de força maior.
• Contratos celebrados antes da pandemia que tenha seu encerramento durante ela.

Quais os direitos e deveres quando acontece a quebra de contrato de aluguel

Quando se encerra um contrato, as partes devem cumprir com tudo aquilo que foi estabelecido no documento. Desta forma, o imóvel deve ser entregue nas condições acordadas e com os devidos pagamentos feitos. Além disso, também deve-se fazer o pagamento da multa rescisória.

A parte que optar pelo encerramento do contrato deve notificar a outra com 30 dias de antecedência. Além disso, neste aviso deve conter a data que se pretende encerrar o contrato.

Antes de sair do imóvel, pode-se determinar uma vistoria para atestar as condições dele e garantir que são compatíveis com o que determina o contrato.

Qual a importância de contratar um advogado para essa situação?

Quando há quebra de contrato de aluguel a atuação de especialistas na área garante que nenhuma parte será prejudicada. Ou seja, garante que os direitos e deveres sejam cumpridos por ambas.

Além disso, para não haver abuso por nenhuma das partes, inclusive com relação às multas decorrentes do encerramento do contrato, é fundamental o acompanhamento de um profissional. Ele que garantirá o cumprimento da lei e dos termos contratuais.

Nosso blog possui diversos conteúdos a respeito de contratos e outros temas jurídicos.

Continue acompanhando os conteúdos em nosso blog.

• Entenda o que é: Resilição contratual, rescisão e resolução
• Contrato de arrendamento rural: Entenda tudo sobre ele
• Contrato de mútuo conversível: Entenda como funciona