É muito comum ouvirmos falar sobre usucapião normalmente as pessoas sabem que se refere ao fato de se adquirir a propriedade de algum bem mediante o seu uso. No entanto, nem sempre elas sabem quais são os termos que, de fato, geram o direito ao usucapião, ou quais são os procedimentos necessários para que a propriedade seja reconhecida. São essas perguntas que serão respondidas aqui. Portanto, continue neste artigo para entender mais sobre o assunto.
O que é a usucapião?
Usucapião é uma forma prevista pela legislação brasileira que permite a propriedade de um bem móvel ou imóvel a partir do seu uso, ou da posse em termos técnicos. Para que ela aconteça, é preciso principalmente preencher alguns requisitos, dentre eles, o período ininterrupto pelo qual a posse desse bem vem sendo realizada.
Os requisitos necessários para que uma pessoa consiga o direito ao usucapião de um imóvel, por exemplo, variam de acordo com o tamanho dele, a sua localização (se fica em zona urbana ou rural), finalidade e período de uso.
Sendo assim, uma pessoa que mora há 5 anos em um imóvel na zona rural, por exemplo, em terra não superior a 50 hectares, pode conseguir esse direito à propriedade concedido pela usucapião. Ao passo que, quando o imóvel está localizado em área urbana, áreas ocupadas em um total de até 250 metros quadrados, por um período de, pelo menos, 5 anos, podem ter sua propriedade requerida mediante ação de usucapião.
Como funciona a usucapião?
A usucapião funciona, em teoria, de forma simples. Isso porque uma pessoa que tem a posse de um bem por determinado tempo, cujo dono não faça uso e nem requeira para si a mesma, pode entrar com uma ação de usucapião. A intenção, por meio dela, é fazer cumprir a função social da propriedade, como se proprietário fosse.
Esse direito passou a existir considerando que nenhuma propriedade pode ser abandonada e inutilizada, devendo cumprir alguma função. Por exemplo, moradia, subsistência, funções econômicas, dentre outras. Do contrário, essas propriedades não estão cumprindo com sua função e podem ser requeridas por terceiros que as faça cumprir.
Já a usucapião de bens móveis acontece sempre que uma pessoa exercer a posse sobre um bem, de boa-fé e justo título, por três anos. Mas, caso o tempo ultrapasse os cinco anos, adquire-se a propriedade independentemente de título ou boa-fé.
Quais são os requisitos para uma ação de usucapião?
Primeiramente, para requerer a propriedade de um bem é preciso exercer sobre ele posse exclusiva e de forma ininterrupta. O tempo pelo qual essa posse deve ser exercida varia de acordo com o tipo de usucapião, mas é preciso reunir documentos que comprovem a situação.
Além disso, a pessoa que detém a posse do imóvel ou do bem não pode estar fazendo isso de maneira clandestina, nem pode, para isso, ter utilizado de nenhuma forma de violência.
A ocupação do bem precisa ser feita mediante a intenção real de posse, de modo que deve ser de consciência da pessoa ocupante que o bem não está subordinado a outra pessoa. Dessa forma, não existe essa hipótese em locais alugados, ou cedidos para uso durante o período de trabalho (como no caso dos caseiros).
Também não pode haver solicitação para retomada de bem durante o tempo pelo qual a pessoa está exercendo sua posse, para que ela adquira sua propriedade.
Por fim, não se permite a usucapião de bem imóveis, ou móveis, quando públicos, uma vez que esse é um direito exclusivo de bens privados cuja situação seja de abandono, irregularidades ou falta de registro.
Qual o valor de um processo de usucapião?
Não é possível determinar um padrão no valor para ações de usucapião, uma vez que elas variam de 10% a 30% do valor do imóvel. É importante ressaltar, no entanto, que após o registro do imóvel e sua regularização, seu valor costuma subir cerca de 40% a 60%. Além disso, cada advogado, contando com sua experiência e levando em consideração a complexidade da ação, pode estabelecer um valor mínimo para atuar na causa.
Quais os tipos de usucapião?
Como mencionado acima, existem diversos tipos de usucapião. E eles se dividem no tocante aos bens imóveis, uma vez que os bens móveis possuem apenas possibilidade de usucapião ordinária, descrita no artigo 1.260 do Código Civil. Cada um dos tipos segue suas regras, exigindo alguns requisitos para que seja possível ingressar com ação. Acompanhe um pouco sobre cada um deles:
Usucapião ordinária
É aquela que decorre do justo título e boa-fé, quando há posse contínua do imóvel por 10 anos consecutivos. Entretanto, o prazo pode ser reduzido a 5 anos se aquele que exerce a posse do imóvel o utilizar como moradia, ou se houver feito nele algum investimento econômico ou social.
Usucapião extraordinária
Independe de justo-título ou boa-fé, e acontece quando uma pessoa exerce a posse do imóvel por 15 anos, sem recorrer à violência e sem oposição por parte do dono original. Em casos de moradia, obras ou atividade produtiva no local, o prazo pode ser reduzido a 10 anos.
Usucapião especial
Essa usucapião se refere àqueles que têm posse apenas do imóvel em questão, não sendo proprietários de mais nenhum. Seu objetivo é garantir a moradia e subsistência para quem exerce a posse. Ela pode ser:
Especial rural
Pode requerê-la mediante a posse de terreno rural de, no máximo, 50 hectares, pelo período de 5 anos, se fizer dele sua moradia e terreno produtivo. Entretanto, nesse caso o requerente não pode ter outro imóvel, nem rural, nem urbano.
Especial urbana
Funciona de forma similar à usucapião especial rural, mas para imóveis urbanos.
Especial coletiva
Está relacionada à posse de terra por população de baixa renda, pelo período ininterrupto de 5 anos. O imóvel, entretanto, precisa ter área superior a 250 m² e deve ser o único do requerente.
Especial familiar
Refere-se ao imóvel que está há dois anos na posse de ex-cônjuge ou companheiro, cujo parceiro tenha abandonado o lar. O imóvel, nesse caso, deve ter até 250m².
Especial indígena
Funciona de forma parecida com a usucapião rural, e se refere à posse de índio sob trechos de terras inferiores a 50 hectares pelo período de 10 anos.
É necessário um advogado para o processo de usucapião?
O pedido de usucapião perante a justiça deve ser, obrigatoriamente, acompanhado por advogado. E este deve representar a parte por meio de procuração com poderes especiais, através de instrumento particular ou público. Contar com especialistas em Direito Imobiliário pode fazer com que o processo de regularização aconteça de forma mais rápida.
Se você quiser entender mais sobre o Direito Imobiliário e diversas outras áreas, continue acompanhando os artigos do nosso blog.
