Entenda seus direitos e as medidas judiciais que podem ser adotadas.
Longe de ser algo incomum, infelizmente, somos procurados no escritório por clientes que desejam ver os seus direitos respeitados quando da compra de um imóvel.
Digo isso porque, durante muito tempo, a base de cálculo do ITBI, aquele imposto que o comprador tem a obrigação de recolher quando adquiri um imóvel, foi matéria de discussão no judiciário. Enquanto a lei dizia que era o valor venal, aquele que consta no IPTU, a prefeitura criou o valor venal de referência, bem superior ao do carnê do imposto, impondo a sua aplicabilidade no cálculo.
Enquanto a matéria não estava pacificada no judiciário, ou seja, enquanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ) ainda não tinha se posicionado a respeito, o caminho do judiciário era bem mais demorado, e até incerto, pois dependia do entendimento do juiz que estava analisando e julgando aquele determinado caso.
Na prática, quando o contribuinte ainda não havia recolhido o imposto, entrávamos com uma medida judicial chamada MANDADO DE SEGURANÇA, pela qual o juiz obrigava, caso esse fosse o entendimento dele, o cartório a emitir a guia com base no valor venal original do carnê, mais benéfico ao contribuinte.
E se porventura o cliente nos procurasse após já ter realizado o pagamento, a medida judicial a ser adotada seria a REPETIÇÃO DE INDÉBITO, na qual a prefeitura é obrigada a devolver o excedente que foi recolhido, ou seja, a diferença entre o valor venal do site (majorado), para o valor venal original.
Finalmente o STJ se pronunciou a respeito e pacificou o entendimento no sentido de desvincular da base de cálculo do ITBI o valor venal, seja ele o original ou o imposto pela prefeitura, fixando como base o valor da transação realizada pelas partes envolvidas, sendo que ente público somente poderá tentar afastar essa base por meio de um processo administrativo próprio e fundamentado.
Problema resolvido, caro leitor? Infelizmente não! Os cartórios continuam utilizando o valor venal de referência para a emissão de guias de ITBI aqui em São Paulo e o caminho para o contribuinte continua o mesmo de antes da decisão do STJ, Mandado de Segurança ou Repetição de Indébito, dependendo do momento em que o contribuinte se encontra.
O único benefício do momento é a celeridade processual pois, com base na decisão do STJ, os juízes têm deferido de pronto, então basta distribuir a ação adequada, que normalmente o primeiro impulso processual será a favor do contribuinte.
Tivemos um caso concreto no escritório, que no site da prefeitura o imóvel a ser adquirido tinha como valor venal de referência o montante de R$ 7.000.000,00 (sete milhões), porém no instrumento de promessa de compra e venda constava o valor de R$1.000.000,00 (um milhão), vez que o imóvel possuía alguns débitos de IPTU de anos anteriores.
O Cartório de Notas escolhido para cuidar dos trâmites, ao emitir a guia do ITBI para recolhimento, o fez com base no valor venal do site da prefeitura de São Paulo. Imaginem a diferença gerada, pois sobre esse valor incidem os 3% da alíquota do imposto. Nesse caso, tínhamos uma diferença de R$6.000.000,00 da base de cálculo.
A saída adotada foi impetrarmos um Mandado de Segurança e, praticamente, 12 horas depois, com a decisão favorável do juiz em mãos, o contribuinte conseguiu a retificação imediata da base de cálculo, tendo como base o valor da transação, quer seja, R$1.000.000,00.
Infelizmente, e contrariando a determinação do STJ, os cartórios, em sua maioria, vem fazendo de forma equivocada e emissão das guias de ITBI, onerando o contribuinte de forma considerável, como no exemplo acima.
Então, lembre-se: a base de cálculo correta a ser considerada, a partir da decisão do STJ, é sobre o valor da transação “equiparado” ao valor de mercado, em miúdos, o próprio valor da venda.
Logo, para evitar qualquer tipo de despesa desnecessária num momento como esse, afinal de contas ao comprarmos um bem imóvel já acabamos por gastar além da conta, se informe, questione o cartório acerca da base de cálculo do ITBI, mostre que você está atualizado em relação ao assunto e recolha o imposto sobre o valor da transação.
E, não se esqueça: na dúvida, consulte sempre um advogado.
