ITBI – O pesadelo ao adquirir um imóvel, afinal qual a base de cálculo do ITBI?
Ultimamente muito tem se falado no ITBI que é aquele imposto que temos que recolher para o município quando compramos um bem imóvel. Ou seja, para transferir a propriedade daquela casa, apartamento ou terreno ao compramos de outra pessoa.
Quando deve ser pago? Como deve ser pago? Qual a base para o cálculo? A porcentagem é a mesma em todas as cidades? Enfim muitas são as dúvidas nesse sentido.
Quando tenho que recolher o ITBI
Como dito no início, tenho que recolher o ITBI quando pretendo transferir do nome do vendedor para o nome do comprador, logo o momento correto se apresenta no registro em cartório, até aí confesso ser o menor dos problemas pois normalmente os cartórios cuidam de todos os trâmites.
Já quando falamos sobre a base utilizada para o cálculo o caldo entorna, pois cada município, em tese, e até então, tinha uma certa liberdade para deliberar sobre a questão e exatamente por esse motivo muitas são as demandas de repetição de indébito movidas aqui no escritório e em todo território nacional.
Qual o valor venal que devemos utilizar?
Afinal, devemos levar em consideração para o computo do imposto em questão o valor venal, valor venal de referência, valor de mercado ou o valor da venda?
A maioria dos municípios utilizavam como base o Valor Venal do Imóvel, aquele que consta no “carnê” do IPTU, outros criaram um tal Valor Venal de Referência utilizando-se de critérios ocultos para o cálculo, levando o contribuinte ao pagamento incorreto e acima de tudo ilegal, elevando o valor efetivamente devido.
Eis que após vários recursos no mesmo sentido, o que chamamos no direito de recursos especiais repetitivos. O STJ, recentemente, com o intuito e o dever de esclarecer a questão, fixou a base de cálculo correta a ser considerada a partir de então, o valor da transação “equiparado” ao valor de mercado, em miúdos, o próprio valor da venda!
Particularmente entendo que o critério será subjetivo dando margem novamente a discussões, mas o entendimento foi no sentido, de que uma vez que a informação será concedida pelo próprio comprador – contribuinte – deverá ser observado o Princípio da Boa-Fé. Entenderam porque digo ser subjetivo? – devendo ser declarado o montante em que efetivamente ocorreu a venda do imóvel.
Quando realizar um processo administrativo?
Porém, entretanto e contanto, o Fisco, por óbvio, poderá discutir o valor atribuído realizando um processo administrativo próprio para a apuração dos valores atribuídos. Isso significa que, para aqueles espertinhos que pensarem em minorar o valor da venda com o intuito de pagar um valor mais baixo de ITBI não poderão se esquecer da declaração de imposto de renda, local onde os dados serão cruzados e caso não coincidam…já sabemos o que acontece não é mesmo?
Então, para que possamos evitar qualquer tipo de despesa desnecessária num momento como esse. Afinal de contas ao comprarmos um bem imóvel já acabamos por gastar além da conta, informe-se, questione o cartório acerca da base de cálculo do ITBI, mostre que você está atualizado em relação ao assunto e recolha o imposto na porcentagem, instituída pelo município do imóvel em questão, sobre o valor da transação “equiparado” ao valor de mercado e lembre-se na dúvida consulte sempre um advogado.
Continue acompanhando os conteúdos em nosso blog.
